【企业】
“第三支箭”射出后多家房企披露股权融资意向
截至12月2日，已有福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、天地源、陆家嘴、华夏幸福、万科a等多家房地产相关企业披露股权融资意向。其中，万科第一大股东深圳地铁提请股东大会给予授权，包括但不限于配发新股不超过已发行的a股及/或h股数量的20%等。华夏幸福拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目等。世茂股份称，拟发行的非公开股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，募集资金拟用于“保交楼”相关项目开发、偿还部分债务本息等。陆家嘴则成为房企重组“第一单”，其公告表示，集团正筹划涉本公司的重大资产重组事宜，公司拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。此外，据证券日报报道，保利发展、招商蛇口、金地集团等房企均表示，已第一时间关注到“第三支箭”相关政策并在积极研判，不排除后续有相关动作。
看点：本次房企股权融资调整优化进一步拓宽了房企的融资渠道。从资金投向看，落实“保交楼”、偿还债务本息以及补充流动资金成为主要目的，更科学、更安全地支持房地产相关企业良性发展。
融创上海董家渡项目获得超120亿元融资支持
本周，企查查资料显示，融创将其持有的泛海建设控股有限公司89.678%股权，转让给中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，后者持股比例分别为64.678%、25%，转让完成后，融创持股比例降至10.322%。泛海建设拥有上海董家渡项目和北京泛海国际项目1号地块。从一位知情人士处获悉，日前，中国华融、浦发银行、中信信托与融创就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。根据协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。该位知情人士透露，本次合作的股权转让并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，amc和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。另据财联社报道，融创正筹备对其境内债券进行整体重组，相关重组条款正在磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联abs规模合计约154亿元。
看点：此次amc 银团“组团”协助融创纾困，是对行业融资的一次创新，形成一定示范效应，其中，信托也发挥了其主动管理、股债结合、操作灵活的优势。
恒大出售原计划深圳总部用地祥生、花样年杭州退地
近期，花样年退出杭州滨江区一宗地块。杭州市规自局网站披露，浦乐单元r21-21a地块建设项目批前规划公示结束，从规划方案来看，地块共有产权房和公租房的项目申请方为杭州滨江城建发展有限公司。该地块在2021年5月由花样年以32.68亿元竞得，成交楼面价约27074元/平方米。这也意味着花样年已从该地块退出，据钱江晚报报道，该地块的退地罚款便高达6.5亿元。11月28日，据澎湃新闻报道，祥生在杭州的大学城北项目正在退地中，目前该项目处于停工状态。该地块是祥生在2021年5月以26.12亿元竞得，地块编号为杭钱塘储出[2021]1号，即下沙大学城北单元js0603-03地块，自持比例13%。报道称，该地块是当时钱塘区出让的7宗地块中，下沙区域唯一一宗溢价封顶 自持的地块。此外，据深圳公共资源交易中心信息显示，恒大深圳湾地块以底价75.43亿元成交，竞买人数仅有一人，最终竞得人为深圳市安和一号房地产开发有限公司。该地块由恒大在2017年12月以55.52亿元购得，原本计划建成恒大在深圳的总部。
看点：房企“退地”的原因或是限于公司自身资源不足与基于当前的市场状况判断而放弃开发，抑或是房企无法与债权人达成一致的情况下，设定了优先权的相关宗地被债权人行使质押权而变卖。
万科高管调整：张海、朱保全出任联席总裁
12月2日，经万科总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。张海、朱保全从去年起已实际履行相关职责，张海牵头负责开发经营业务，朱保全牵头负责经营服务业务。2021年年初，万科董事会主席郁亮在内部年会上强调“一个集团、形成合力”，随着行业进入存量竞争时代，单打独斗已无法生存，万科也因此做出改变，加强业务统筹，以期形成集团军优势。
看点：当前，房企需要顺应市场环境变化做出组织变革。此轮组织变革中万科采取了比较温和的渐进模式，让新业务作战管理模式经过磨合逐渐成熟。能将的任用，最终还要以实践结果说话。
【市场】
四城同日进行集中供地竞拍冷热现分化
11月29日，四城同时进行集中供地竞拍。北京四批次6宗地块以135亿元成交，全部由央国企获得。其中朝阳区3宗地块吸引33家房企（不排重）参与竞争，最终全部以上限价成交，由保利建工联合体、三元嘉业、金隅分获。杭州四批次8宗地块收金99亿元，其中上城四堡七堡、萧山世纪城、富阳银湖三宗地块竞至上限价，分别由建杭置业、中天美好、山水置业摇号竞得。此外滨江集团收获萧山区另2宗地块，耗资36.6亿元。与北京、杭州相比，另2城土拍稍显冷清。武汉四批次6宗地块均底价成交，合计揽金44.6亿元；无锡五批次14宗地块同样全以底价成交，收金224亿元。上述两城拿地房企以当地国资企业为主。
看点：京杭等高能级核心城市由于城市基本面好、市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。而部分房企仍希望完成全年投资任务，力图在年底把握为数不多的核心城市供地机会也是原因之一。
11月百城房价跌幅扩大新房均价连续5个月环跌
12月1日，中指院发布数据显示，11月百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06%，连续5个月环跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。百城二手住宅均价15911元/平方米，环比下跌0.21%，已连续7个月环跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。11月新建及二手住宅价格环比均下跌城市数量共45个，较上月减少1个，其中包含广州、深圳两个一线城市以及武汉、南京等20个二线城市。就具体城市而言，11月中山新房价格环比跌幅最大，为1.45%，其次是哈尔滨，为1.02%。二手房方面，南宁、江阴环比跌幅最高，均为0.86%。
看点：尽管此前地方楼市利好政策不断出台，但市场下行态势仍未较好改善，加之多地疫情反复，房价走势承压加剧，全国楼市企稳或仍需时日。
前11月百强房企销售额同比跌超四成单月环跌近5%
11月30日，中指院数据显示，前11月全国百强房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点，其中11月单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。前11月百强房企权益销售额为46888.9亿元，同比下降45.6%，权益销售额超千亿房企仅有12家。从公布销售目标的15家房地产企业来看，前11月房企目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%。当前完成率较高的包括越秀地产、滨江集团，分别为84.5%、83.4%。
看点：短期来看，随着房企资金面的持续改善，“保交楼”资金加快跟进，购房者预期有望继续修复。未来供需两端政策有望进一步优化，进而继续提振市场信心。
【政策】
证监会射出“第三支箭”：恢复上市房企和涉房上市公司再融资
11月28日，证监会出台5项措施重启房企股权融资。政策明确，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。相关资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。此外，证监会还提出鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施reits，或作为已上市基础设施reits的扩募资产。受此影响，翌日开盘后地产股债双涨，德信中国、大发地产、融信中国、富力地产、佳源国际控股、上坤地产等多只个股涨超10%；上交所发布10余则地产债盘中临停公告，涨幅较高的有“21旭辉03”涨43.36%、15远洋05”涨26.66%、“20时代02”涨22.72%等。
看点：房企股权融资再度放开，此举既能给房企“输血”，又避免了杠杆风险，可加快并购重组及不良资产出清，快速改善房企资金面。政策“三箭齐发”，地产行业有望迎来平稳健康发展新格局。